Trente pour cent de moins, au minimum. C’est la décote que subissent les maisons déjà touchées par les eaux en France, selon les agents immobiliers qui opèrent dans les zones sinistrées. Et pour certains propriétaires, le vrai chiffre est bien pire : leur bien ne vaut tout simplement plus rien.
Les crues de l’hiver 2026 ont remis en lumière une réalité que des milliers de Français vivent désormais au quotidien. Dans les communes traversées par la Charente, la Garonne ou la Loire, l’eau ne se contente plus de passer : elle revient, encore et encore, et chaque passage enfonce un peu plus la valeur des logements qu’elle touche.
Tous les deux ans au lieu de tous les trente ans
À Saintes, en Charente-Maritime, Joffrey Corbineau gère trois agences Orpi. Son constat, relayé par 20 Minutes, est sans appel : « Avant, les inondations, c’était tous les 30 ou 40 ans, mais depuis six ans, c’est tous les deux ans. » Dans cette commune, environ 2 000 habitants subissent régulièrement les montées de la Charente. Certaines rues, comme la rue Taillebourg, sont inondées dès que le fleuve déborde. L’agent immobilier estime que ces habitations seront « sans doute, à terme, rasées sur décision de la puissance publique ».
Plus au sud, à Langon, en Gironde, le tableau n’est pas plus réjouissant. Jessica Labat, de Century21, précise que la décote grimpe « au minimum à 30 % par rapport au prix du marché quand les biens ont été inondés ». Pour les logements situés en zone inondable mais jamais touchés, la décote automatique tourne déjà autour de 20 %. La chambre des notaires de Gironde constatait dès 2024 une chute de 15 % en un an du prix des maisons dans le secteur de Langon, autour de 180 000 euros. À Barie, petite commune voisine, les prix étaient encore plus bas, à 130 000 euros, et l’eau de cet hiver a atteint quasiment le plafond des rez-de-chaussée.
Endettés et coincés
Le vrai drame, c’est que beaucoup de ces propriétaires ne peuvent pas partir. Audrey Patanchon, de l’agence Qoridor Immobilier à Langon, décrit une situation que rapporte 20 Minutes : « Pas mal d’entre eux ont beaucoup de crédits et le prix de leur bien ne représente même pas le remboursement de leur crédit. » Impossible de vendre à perte pour rembourser la banque, impossible de financer un déménagement en conservant un crédit sur un logement invendable. Le piège se referme.
Et ceux qui pourraient être tentés par ces prix cassés pour accéder à la propriété se heurteront à un mur invisible : les assurances. Les compagnies sont de plus en plus réticentes à couvrir les biens situés en zones à risque, ou n’acceptent de le faire qu’à des tarifs qui rendent l’opération non rentable. Face à cette impasse, la mairie de Saintes a entamé la mise en place de sa propre assurance municipale, une initiative qui dit tout de l’ampleur du problème.
16 000 communes concernées, des acheteurs sur leurs gardes
En France, environ 16 000 communes comptent une partie de leur territoire en zone inondable. C’est un tiers des communes du pays. Et les acheteurs sont désormais sur le qui-vive. Le notaire Nicolas Bosquet, installé à Binic, dans les Côtes-d’Armor, observe que la vigilance des acquéreurs ne se limite plus aux seules inondations. Mais les crues cristallisent les peurs : à Saintes, un acheteur venu de Reims s’est désisté au moment du compromis, non pas parce que le bien lui-même était en zone inondable, mais parce qu’il a jugé que les crues rendraient les déplacements entre les deux rives de la ville trop compliqués, d’après le témoignage recueilli par Joffrey Corbineau.
Le document relatif à l’état des risques et pollutions, obligatoire lors de toute transaction, s’est considérablement étoffé ces dernières années. Les biens ayant fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle y sont « marqués au fer rouge », selon l’expression de l’agent immobilier. Et dans un marché où l’offre ne manque pas, ces biens tombent tout en bas de la liste des priorités.
3,9 milliards d’euros si Marseille prenait l’eau
Le risque financier dépasse largement les cas individuels. La Caisse Centrale de Réassurance (CCR), qui gère le régime des catastrophes naturelles en France, a publié dans son bilan 2024 une simulation édifiante. En transposant à Marseille un orage de type Valence (Espagne, octobre 2024), les dommages assurés atteindraient entre 3,2 et 3,9 milliards d’euros, pour 111 communes touchées et 2,2 millions d’habitants exposés. Dans ce scénario, 79 % des pertes concerneraient les particuliers.
Marseille cumule les facteurs aggravants : forte densité de population, topographie encaissée, vulnérabilité historique aux précipitations extrêmes. La ville a déjà connu en 1892 un épisode de 221 millimètres de pluie en quatre heures. Mais les mêmes fragilités se retrouvent dans des dizaines de villes françaises, de Nîmes à Nice, de Béziers à Draguignan, où les épisodes méditerranéens sont de plus en plus fréquents et violents.
Reconvertir plutôt qu’habiter
Dans les zones les plus touchées, certains professionnels de l’immobilier commencent à penser autrement. Audrey Patanchon explique réfléchir, à son échelle, à une reconversion du foncier : « On est en train de réfléchir pour adapter le foncier de ces zones et qu’il soit utilisé pour du camping, des gîtes ou de l’activité agricole, mais plus pour de l’habitation à l’année. » L’idée est de transformer ces logements sinistrés en hébergements saisonniers ou en espaces agricoles, où une inondation occasionnelle causerait moins de dégâts. D’ici cet été, elle espère que trois à quatre de ses clients pourront proposer leurs biens réaménagés à la location.
La catastrophe de Valence, qui a fait plus de 220 morts en Espagne en octobre 2024, a montré à l’Europe entière ce que les crues éclair pouvaient faire à une zone urbaine mal préparée. En France, le bilan humain reste sans commune mesure, mais le bilan patrimonial s’alourdit chaque année. À Barie, en cette mi-mars 2026, les habitants nettoient encore la boue dans leurs logements. Le printemps arrive. Les prochaines pluies aussi.
