Un vote aux deux tiers. C’est tout ce qu’il faudra, désormais, pour interdire la location touristique dans un immeuble en copropriété. Pas l’unanimité, pas un procès, pas des années de bras de fer entre voisins. Juste les deux tiers.
Le 19 mars, le Conseil constitutionnel a validé cette mesure issue de la loi du 19 novembre 2024, portée entre autres par la députée du Finistère Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République). La SCI de la Barge rousse, appuyée par le Syndicat des professionnels de la location meublée, contestait le texte au nom du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre. Les Sages ont écarté les deux arguments : la lutte contre les nuisances de voisinage et la pénurie de logements longue durée constituent, selon eux, un « objectif d’intérêt général » suffisant pour justifier la restriction.
L’unanimité, c’est fini
Jusqu’ici, modifier le règlement d’une copropriété pour interdire les meublés de tourisme tenait du parcours du combattant. Le moindre copropriétaire pouvait bloquer le vote. Résultat : les assemblées générales tournaient en rond pendant que les annonces Airbnb se multipliaient. La France est le deuxième marché mondial de la plateforme, derrière les États-Unis. Paris concentrait à elle seule plus de 60 000 annonces avant la pandémie, et les villes moyennes ont suivi le mouvement.
La nouvelle règle change la donne. La loi ramène le seuil de vote aux deux tiers des voix en assemblée générale. Pour Annaïg Le Meur, le dispositif répond à une demande « très attendue par les maires » et doit « ramener la vie dans les villages ».
Résidences secondaires uniquement
Le mécanisme cible les résidences secondaires louées sur des plateformes type Airbnb, Abritel ou Booking. Les propriétaires qui mettent occasionnellement leur résidence principale en location ne sont pas concernés. Autre condition : le règlement de la copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. La mesure s’applique de manière identique à tous les copropriétaires, sans exception.
Le Conseil constitutionnel a aussi précisé que l’interdiction ne prive personne de son bien. Les propriétaires conservent le droit de louer selon d’autres formules : bail classique, colocation, meublé longue durée. Seule la location touristique au sens du code du tourisme est visée. Et la même majorité des deux tiers peut faire marche arrière si la copropriété change d’avis.
Procédure à 3 000 euros, pas un simple clic
« Il faut mandater un géomètre qui va rédiger un nouveau règlement de copropriété », détaille Nicolas Bosquet, notaire à Binic-Étables-sur-Mer et délégué à la communication de la Chambre des notaires de Bretagne. Le texte modifié est soumis au vote en assemblée générale, ordinaire ou extraordinaire. Après adoption, le syndic notifie chaque copropriétaire, qui dispose de quinze jours pour contester. Un notaire se charge ensuite de la publication officielle.
Coût de l’opération : entre 2 000 et 3 000 euros, à la charge de la copropriété. Pour Nicolas Bosquet, la clarification est bienvenue : « Auparavant, il fallait aller chercher dans les clauses pour savoir si les meublés de tourisme étaient autorisés ou non. Des archives vieilles parfois de 50 ans. Ces recherches pouvaient être complexes. »
Les immeubles déjà « colonisés » restent piégés
Tout le monde n’applaudit pas. Jean-Paul Lebras, membre du conseil collégial du CNHP (Conseil National des Habitants Permanents), pointe un angle mort de taille : « Cette loi ne répond pas aux besoins des copropriétés où le nombre de logements destinés aux locations saisonnières est majoritaire. » Quand un immeuble compte 50, voire 90 % de lots Airbnb, réunir les deux tiers des voix revient à demander aux bénéficiaires de voter contre leurs propres intérêts. Le CNHP plaide pour un seuil abaissé à la majorité simple.
Près d’un million de logements en copropriété seraient potentiellement concernés à travers le pays, selon Franceinfo. Le vrai impact dépendra du nombre de copropriétés qui inscriront le sujet à l’ordre du jour de leur prochaine AG.
90 jours, passoires interdites et avantages fiscaux rabotés
La loi Le Meur ne s’arrête pas aux copropriétés. Parmi les autres mesures : la durée maximale de location touristique d’une résidence principale passe de 120 à 90 jours par an. Les logements classés passoires thermiques (étiquettes F et G au DPE) ne pourront plus être mis en location saisonnière. Les avantages fiscaux dont bénéficiaient les propriétaires de meublés touristiques ont aussi été revus à la baisse.
À Montpellier, qui affiche plus de 3 000 annonces Airbnb, la municipalité encadrait déjà le volume de locations courte durée. L’agent immobilier Donyphan Brule, mandataire IAD, relativise : « Vu la demande qu’il y a, je ne pense pas que ça va nous freiner totalement. Il y aura toujours des copropriétés qui accepteront la location à courte durée. »
Le vrai test commence dans les prochaines semaines
La saison des assemblées générales de copropriété bat son plein entre mars et juin. C’est dans cette fenêtre que les premiers votes d’interdiction pourraient tomber, en priorité dans les villes où la tension locative est la plus forte : Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Montpellier. Le CNHP a publié un guide pratique pour accompagner les copropriétaires qui souhaitent se saisir du dispositif. Le secteur de la location saisonnière, lui, devra composer avec un cadre réglementaire qui se resserre d’année en année depuis la loi ALUR de 2014.
