Bannies de la location depuis dix-huit mois, elles pourraient bientôt réaccueillir des locataires. Le Sénat ouvre ce mardi l’examen d’un texte qui rend louables 700 000 des logements les plus énergivores du pays, alors qu’une troisième vague de chaleur écrase la France.
700 000 passoires de retour sur le marché
Le projet de loi porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, s’appelle « Relance du logement ». Dix articles, cinq chantiers : un statut fiscal pour les bailleurs privés, la simplification des autorisations de construire, un rôle élargi des maires, l’habitat partagé entre seniors. Et la mesure qui fait le plus parler, la réouverture à la location des logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique.
Un propriétaire pourra de nouveau louer un bien étiqueté F ou G à une seule condition, s’engager par écrit à le rénover. Le gouvernement fixe le délai à trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour un appartement en copropriété, où les travaux se décident collectivement et avancent plus lentement. L’exécutif table sur 650 000 à 700 000 logements maintenus ou ramenés dans le circuit locatif d’ici 2028.
Le texte ne se limite pas aux passoires. Son autre pilier, le statut du bailleur privé, doit autoriser la déduction d’une partie de la valeur du logement des revenus fonciers, un mécanisme d’amortissement réclamé de longue date par les propriétaires. L’idée est de retenir les particuliers qui, découragés par la fiscalité et l’accumulation des normes, préfèrent vendre plutôt que louer. Depuis deux ans, l’offre locative recule dans les grandes villes et les files d’attente s’allongent pour le moindre studio, un contexte que le gouvernement met en avant pour justifier son virage.
Ce que la loi Climat avait gravé
Le calendrier que ce texte vient bousculer remonte à 2021. La loi Climat et Résilience avait programmé le retrait progressif des passoires du marché locatif : interdiction des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, des F prévue au 1er janvier 2028, des E à l’horizon 2034. La logique était de couper les revenus locatifs des biens les plus gourmands pour forcer les propriétaires à isoler.
Quatre ans plus tard, l’exécutif fait marche arrière. Les rénovations d’ampleur ont pris du retard, freinées par le coût des travaux et les incertitudes sur les aides, et des centaines de milliers de logements menaçaient de sortir de l’offre dans un pays qui manque déjà de toits abordables. Plutôt que d’assumer une pénurie supplémentaire, le gouvernement desserre la contrainte.
Pour un locataire, la bascule de 2025 n’a rien d’abstrait. Depuis cette date, un bailleur ne peut plus signer de nouveau bail sur un logement classé G, ni, dans bien des cas, reconduire celui qui arrive à son terme. Des milliers de biens se sont ainsi retrouvés gelés, ni loués ni rénovés, pendant que leurs propriétaires attendaient un devis ou un assouplissement des règles. Vivre dans une passoire coûte aussi cher au quotidien, ces logements consomment souvent plusieurs fois plus d’énergie au mètre carré qu’un bien correctement isolé, une facture qui retombe d’abord sur les ménages modestes.
3,9 millions de logements dans le viseur
Combien de biens sont concernés ? L’Observatoire national de la rénovation énergétique en recensait 3,9 millions au 1er janvier 2025 parmi les résidences principales, soit 12,7 % du parc, dont 2,4 millions classés F et 1,5 million classés G. En ajoutant les résidences secondaires et les logements vides, le total grimpe à 5,4 millions.
Ce chiffre va d’ailleurs fondre en 2026 sans le moindre chantier. Le nouveau mode de calcul du DPE abaisse le coefficient appliqué à l’électricité, de 2,3 à 1,9. Près de 850 000 logements chauffés au tout électrique quittent ainsi la catégorie des passoires du jour au lendemain, par simple révision d’un paramètre technique. De quoi alléger la statistique officielle sans qu’un seul mur ait été isolé.
Des fournaises rouvertes en pleine chaleur
Le calendrier tombe au pire moment. La France traverse sa troisième canicule de l’été, avec des pointes annoncées jusqu’à 38 °C et une vigilance orange sur plusieurs départements. Une passoire thermique protège aussi mal du chaud que du froid : la chaleur s’y engouffre l’été et ne repart plus, transformant certains appartements en étuves la nuit venue.
Le Collectif Rénovons, qui rassemble la Fondation pour le Logement (ex-Fondation Abbé Pierre), le Réseau Action Climat et le Cler, y voit un renoncement. La mesure « revient en réalité à suspendre le principal levier efficace, l’obligation progressive de rénovation des passoires thermiques », estime le collectif. La Fondation pour le Logement demande, si la location reprend, une baisse de loyer en échange pour les occupants de ces logements, rapporte franceinfo.
La grogne dépasse les associations. Une pétition qui réclame la suspension du loyer pendant les épisodes de canicule, portée entre autres par Droit au logement et Locataires ensemble, a franchi les 30 000 signatures au 1er juillet, avec une accélération ces derniers jours.
Une majorité que le gouvernement n’a pas
Reste à faire voter le texte. Privé de majorité absolue à l’Assemblée, l’exécutif devra négocier article par article, au risque de voir sa mesure phare rabotée ou entourée de garde-fous. Les professionnels de l’immobilier saluent l’intention mais doutent qu’elle suffise à relancer une construction au ralenti, rapporte actu-environnement. Ils réclament surtout de la stabilité, après une décennie de réformes fiscales et de normes énergétiques qui ont, selon eux, brouillé tout calcul d’investissement.
Le débat s’ouvre ce mardi au Sénat, avant un examen par les députés attendu à la rentrée. D’ici l’automne, 700 000 logements resteront dans une zone grise, louables sur le papier mais sommés de passer par la case travaux sous trois ans, faute de quoi ils retomberont sous le coup de l’interdiction.
