Onze Airbnb là où vivaient des ménages précaires. Le tribunal judiciaire de Paris a condamné ce vendredi 17 avril une société civile immobilière à payer près de 600 000 euros d’amende, soit la plus lourde sanction jamais prononcée par la capitale contre un loueur clandestin. L’addition quadruple le précédent record, datant de février.

D’un refuge social à onze portes sur Airbnb en douze mois

L’histoire, telle que la raconte la Mairie de Paris dans son communiqué, tient en quelques lignes. Fin 2022, une SCI rachète un immeuble entier de la capitale. À l’époque, l’adresse abrite une résidence sociale, destinée à l’accueil de personnes en situation de précarité. Un an plus tard, le bâtiment n’est plus reconnaissable. Les locataires fragiles ont laissé la place à onze meublés de tourisme, proposés à la nuitée sur la plateforme Airbnb.

Pour la Ville, l’opération est doublement illégale. D’abord parce que la transformation d’un logement d’habitation en hébergement touristique exige à Paris une autorisation dite de changement d’usage, doublée d’une compensation (l’obligation de remettre sur le marché une surface équivalente ailleurs dans la capitale). Aucune des deux formalités n’a été accomplie, selon les contrôleurs municipaux dépêchés sur place. Ensuite parce que le bien ne relevait pas du parc locatif ordinaire, mais d’un dispositif destiné aux plus modestes.

585 000 euros, quatre fois le précédent record

Le montant exact retenu par la 4e chambre civile avoisine 585 000 euros selon le décompte de franceinfo, autour de 600 000 euros d’après les chiffres communiqués par la Ville. La différence tient aux frais annexes additionnés à l’amende civile. Dans les deux cas, le record est pulvérisé. Jusqu’à vendredi, la sanction la plus lourde infligée à un propriétaire parisien culminait à 150 000 euros, pour un couple surpris à louer plusieurs logements sans autorisation. Une autre SCI avait écopé de 81 500 euros quelques jours plus tôt, début février.

Le saut de grade s’explique par la multiplication des infractions. Le Code de la construction et de l’habitation plafonne la sanction civile à 100 000 euros par meublé irrégulier. Avec onze lots loués sans feu vert, le tribunal disposait d’un plafond théorique supérieur à un million d’euros. Les juges n’ont donc pas tapé au maximum, mais ils ont cumulé les pénalités plutôt que de les fondre en une seule amende globale, comme les cours civiles le font parfois dans des affaires moins flagrantes.

25 000 meublés clandestins pour un milliard d’euros annuels

Le contexte donne à la décision son poids politique. Selon les estimations citées par le cabinet Qoridor et reprises par l’Hôtel de Ville, 25 000 meublés de tourisme tourneraient à Paris sans les autorisations exigées. Ensemble, ils généreraient près d’un milliard d’euros de revenus locatifs chaque année, captés au détriment de l’offre résidentielle classique. Dans une capitale où la vacance est quasi nulle et où les prix au mètre carré dépassent 10 000 euros, chaque logement basculé vers le tourisme court est une offre de moins pour les habitants permanents.

La Direction du logement et de l’habitat de la Ville emploie aujourd’hui une trentaine d’agents chargés de traquer ces meublés fantômes. Leur méthode : croiser les déclarations Airbnb, les relevés d’eau et d’électricité anormalement bas en résidence principale, les signalements de voisinage, et les annonces scrapées sur les plateformes. Plusieurs centaines de procédures seraient en cours, selon les remontées municipales, dont une part aboutit désormais devant le juge civil.

Loi Le Meur : le plafond grimpe, Paris réduit la durée

Le durcissement judiciaire colle à l’évolution législative. Adoptée en novembre 2024, la loi Le Meur a relevé le plafond de l’amende civile de 50 000 à 100 000 euros par logement irrégulier, instauré une obligation de numéro d’enregistrement national, et permis aux communes tendues d’abaisser à 90 jours par an la durée maximale de location d’une résidence principale. Paris a activé ce curseur dès le 1er janvier 2025, passant de 120 à 90 jours, soit un tiers de plage locative en moins pour les hôtes réguliers.

Dans le détail, le jugement du 17 avril s’appuie aussi sur l’article L.651-2 du Code de la construction. Ce texte, rarement cité avant 2024, permet au maire de se constituer partie civile devant le tribunal judiciaire et de réclamer directement le versement de l’amende au budget communal. L’argent récolté alimente un fonds dédié à la création de logements sociaux, en vertu d’une délibération votée par le Conseil de Paris en 2023.

Airbnb encaisse, le secteur attend la suite

Du côté des plateformes, la condamnation passe mal. Airbnb rappelle régulièrement avoir retiré plusieurs dizaines de milliers d’annonces parisiennes au cours des dix-huit derniers mois, et coopéré avec la Ville sur le filtrage automatique. Mais le cas de la SCI condamnée vendredi met en lumière une zone grise : les annonces concernées étaient publiées sous des identifiants distincts, un par lot, ce qui empêchait le système de détection de repérer qu’un seul acteur opérait onze portes dans le même immeuble.

L’Union nationale des propriétaires immobiliers, de son côté, plaide pour une graduation plus fine des sanctions. Son argument : certains bailleurs accidentels, qui louent un appartement le temps d’une mutation professionnelle, risquent la même qualification juridique que des montages comme celui du 17 avril. Le syndicat a saisi le Conseil d’État en mars pour tester la proportionnalité de l’arsenal. La décision est attendue d’ici l’automne.

Saint-Malo, Nice, Annecy : l’effet domino guette

La portée du jugement dépasse le périphérique. Saint-Malo, Annecy, Nice, Biarritz, Lyon et Bordeaux ont déjà aligné leurs règlements sur celui de Paris depuis 2025. Plusieurs de ces communes, confrontées à une pénurie de logements saisonniers pour leurs employés, disent attendre la jurisprudence de la capitale pour durcir leur propre contentieux. La décision de ce vendredi leur fournit un barème actualisé : onze logements détournés équivalent à 585 000 euros. Un montant désormais homologué par le tribunal judiciaire, que les cabinets d’avocats spécialisés intégreront à leurs négociations à l’amiable.

Les noms des bénéficiaires de la SCI ne figurent pas dans le communiqué municipal. La société dispose d’un mois pour interjeter appel. Au 1er mai, les premières déclarations 2025 remontées aux services fiscaux donneront à la Ville l’occasion de mesurer l’effet réel du plafond à 90 jours. Selon une projection du bureau de la mairie, jusqu’à 8 000 meublés principaux parisiens pourraient basculer hors critères, libérant mécaniquement des nuitées vers le parc locatif classique.